農地中間管理事業による農地の賃貸について

農地の貸し借りの手続には、これまで（1）農業経営基盤強化促進法に基づく利用権設定、（2）農地中間管理事業による貸借、（3）農地法第3条に基づく貸借の3つがありましたが、農業経営基盤強化促進法等の一部を改正する法律が施行されたことに伴い、（1）農業経営基盤強化促進法に基づく利用権設定が廃止されます。
今後は（2）農地管理事業による貸借または（3）農地法第3条に基づく貸借で農地の貸借を行う必要があります 
農地中間管理機構の詳しい内容は下記のホームページをご覧ください。

農地中間管理機構とは、都道府県、市町村、農業団体等が出資して組織された法人であり、都道府県知事が県に一つに限って指定することで、「農地中間管理機構」となります。地域によっては、「農地バンク」「機構」「公社」などと呼ばれています。　

• 都道府県が指定する農地中間管理機構（農地バンク）が農地を貸したい（売りたい）人から農地を借入（買入）し，地域計画に位置付けた耕作者等に貸付（売渡）する事業です。

• 北海道の農地バンクである、公益財団法人北海道農業公社が「農用地利用集積等促進計画」を定め、北海道が認可・公告することで所有権移転・貸借が有効となります。

※北海道農業公社からの委託等により、「農用地利用集積等促進計画」の案は乙部町農業委員会が作成する予定です。
北海道からの権限移譲等により、「農用地利用集積等促進計画」の認可・公告は乙部町農業委員会が行う予定です。

• 促進計画は所有者と北海道農業公社、北海道農業公社と耕作者のそれぞれを作成します。
• 毎月1日までに同意が得られた促進計画案を毎月25日の農業委員会総会で審議し、翌月15日までに認可・公告を行う予定です。所有権移転日は公告日になります。貸借は公告日以降開始になります。

手続きはこれまで以上に時間がかかりますので，早めに農業委員会に相談をお願いします。

農地バンク（北海道農業公社）を経由して農地を売買する場合は手数料がかかります。

手数料・賃借料	所有者	耕作者
①売買 （即売りタイプ）	売買価格の2％ （別途消費税）	売買価格の1％ （別途消費税）
②売買 （貸付タイプ）	売買価格の2％ （別途消費税）	手数料なし 賃借料（毎年） 売買価格の1％
貸借	手数料なし	手数料なし

※売買した後、農地バンクで所有権移転登記を行いますが、耕作者は手数料のほかに登録免許税（印紙代）がかかります。

手数料の例（売買価格が1,000万円の場合）
所有者（2％）20万円 + （消費税）2万円 ＝ 22万円
耕作者（1％）10万円 + （消費税）1万円 ＝ 11万円
 

•  貸借期間及び賃借料については農地所有者及び耕作者で決めていただきます。

※使用貸借（無償での貸借）も可能です。

• 農業委員会で貸借期間及び賃借料を含む必要事項を印字した促進計画案を作成します。
• 所有者、耕作者はそれぞれの促進計画の内容を確認し、同意の印鑑を押していただきます。

※基本的に促進計画案は所有者・耕作者にそれぞれ郵送しますので、押印して返送していただきます。

• 共有名義の農地の場合は1／2を超える共有持分を有する方の同意が必要です。
• 毎月1日（休日の場合は直前の平日）までに同意が得られた促進計画について、農業委員会総会で審議し，公社が促進計画を決定した後、翌月15日までに認可・公告を行います。公告日以降に貸借開始となります。
• 北海道農業公社の手数料については「貸借は国及び道の補助金が公社に交付されるため、当面は徴収しない」とされています。 

• 農地バンク事業による所有権移転は売買（有償）のみが対象となるほか、売買の対象となる農地が農振農用地区域内の農用地等であることや、売買の対象地を含めた耕作地が概ね1ha以上の団地を形成していること，取得後の経営面積が北海道農業公社が定めた基準面積を超えることなどの条件を北海道農業公社が定めているため、農地バンク事業を活用できるかは北海道農業公社に確認する必要があります。農地バンク事業を活用できない場合は農地法第3条に基づく農業委員会の許可が必要になります。
• 農地バンク事業による所有権移転には北海道農業公社が取得した日と同日付けで耕作者に売り渡しする即売りタイプと北海道農業公社が取得後に基本5年間の賃貸借をした後に耕作者に売り渡しする貸付タイプ（旧合理化事業）があります。

※貸付タイプの賃貸借期間は10年間にできる場合があります。貸借期間は当初の期間から短縮することができます。

• 農地バンク事業による所有権移転は北海道農業公社が所有権移転登記を行いますが、所有者の住所変更登記や地目変更登記等は事前に所有者等が行う必要があります。
• 農地バンク事業を活用する場合は、農業委員会のあっせんをしないことと定められましたので，基本的には相対で価格を含めた売買の条件を決めていただきます。（売買価格の参考額の提示を希望する場合は御相談ください。）
• 800万円を上限とした譲渡所得の特別控除については、農地バンク事業を活用した全ての売買が対象になります。

※貸付タイプで北海道農業公社と買入協議を行った場合は1，500万円まで控除を受けることができます。

• 農業委員会で所有権移転日及び売買価格を含む必要事項を印字した促進計画案を作成します。
• 所有者，耕作者はそれぞれの促進計画の内容を確認し、同意の印鑑を押していただきます。

※基本的に促進計画案は所有者、耕作者にそれぞれ郵送しますので押印して返送していただきます。

• 共有名義の農地の場合は所有権を有する方全員の同意が必要です。
• 北海道農業公社の手数料について

即売りタイプの場合、所有者は売買価格の2％、耕作者は売買価格の1％を北海道農業公社に支払うこととなります。
貸付タイプの場合、所有者は売買価格の2％を北海道農業公社に支払うこととなります。耕作者は手数料はかかりませんが、貸付期間中は毎年、売買価格の1％を貸付料として北海道農業公社に支払うこととなります。
※売買代金納入後に行っていた経営安定助成金（貸付料が2％でその半額を助成金として交付）の交付は実施しないことになります。（手数料には別途消費税がかかります。）

• 農地バンク事業を活用できない場合は農地法第3条に基づく農業委員会の許可が必要になりますが、農業委員会があっせんを行った場合は農地法第3条許可により売買した場合でも800万円を上限とした譲渡所得の特別控除を受けることができます